Umowa przedwstępna to kluczowy etap w procesie zakupu mieszkania, zapewniający bezpieczeństwo obu stronom transakcji. Wielu nabywców zastanawia się, czy warto ponieść dodatkowe koszty i zawrzeć taką umowę u notariusza. W tym artykule wyjaśnimy, czym dokładnie jest umowa przedwstępna, jakie są rzeczywiste koszty jej notarialnego sporządzenia oraz jakie konkretne korzyści płyną z takiego rozwiązania.
Czym jest umowa przedwstępna zakupu mieszkania?
Umowa przedwstępna to dokument, w którym strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości umowy ostatecznej (przyrzeczonej) na określonych warunkach. W kontekście zakupu mieszkania stanowi ona pisemne zobowiązanie sprzedającego do sprzedaży nieruchomości oraz kupującego do jej nabycia za ustaloną cenę i na sprecyzowanych warunkach.
Umowa przedwstępna może być zawarta w formie zwykłej pisemnej lub w formie aktu notarialnego. Forma aktu notarialnego daje stronom większe bezpieczeństwo i szerszy zakres ochrony prawnej.
Prawidłowo skonstruowana umowa przedwstępna zawiera niezbędne elementy, takie jak: szczegółowe dane stron, precyzyjny opis nieruchomości, uzgodnioną cenę, termin zawarcia umowy przyrzeczonej oraz wysokość zadatku lub zaliczki. Może również zawierać warunki dodatkowe, od których spełnienia uzależnione jest zawarcie umowy ostatecznej, np. uzyskanie przez kupującego kredytu hipotecznego czy uregulowanie stanu prawnego nieruchomości.
Formy umowy przedwstępnej i ich konsekwencje prawne
Umowa przedwstępna może funkcjonować w dwóch formach, które znacząco różnią się konsekwencjami prawnymi:
Umowa w zwykłej formie pisemnej
Ta najprostsza i najtańsza forma umowy przedwstępnej może być sporządzona samodzielnie lub z wykorzystaniem gotowych wzorów. Jej kluczowe ograniczenie polega na tym, że w przypadku niewywiązania się jednej ze stron z zobowiązania, druga strona może jedynie dochodzić odszkodowania, ale nie ma możliwości prawnego wymuszenia zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa w formie aktu notarialnego
Umowa przedwstępna zawarta u notariusza w formie aktu notarialnego zapewnia stronom znacznie silniejszą ochronę prawną. Jeśli jedna ze stron nie wywiąże się z zobowiązania, druga może dochodzić nie tylko odszkodowania, ale również zawarcia umowy przyrzeczonej na drodze sądowej (tzw. roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej). Sąd może wówczas wydać wyrok zastępujący oświadczenie woli strony uchylającej się od zawarcia umowy.
Koszty umowy przedwstępnej u notariusza
Koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej u notariusza składają się z kilku elementów, które warto dokładnie przeanalizować:
Taksa notarialna
Wysokość taksy notarialnej za sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego jest regulowana przez Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Wynosi ona maksymalnie 1/4 stawki przewidzianej za sporządzenie umowy ostatecznej i zależy od wartości nieruchomości:
- do 3 000 zł – 100 zł
- powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki ponad 3 000 zł
- powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki ponad 10 000 zł
- powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki ponad 30 000 zł
- powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł
- powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2% od nadwyżki ponad 1 000 000 zł
- powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25% od nadwyżki ponad 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł
Dla umowy przedwstępnej stosujemy 1/4 powyższych stawek. Na przykład, dla mieszkania o wartości 500 000 zł, taksa notarialna za umowę ostateczną wyniosłaby około 2 770 zł, a za umowę przedwstępną – około 692,50 zł.
Podatek VAT
Do taksy notarialnej należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23%. W przypadku mieszkania za 500 000 zł, VAT od taksy notarialnej za umowę przedwstępną wyniesie około 159,28 zł, co daje łączny koszt taksy z VAT na poziomie 851,78 zł.
Opłaty dodatkowe
Poza taksą notarialną i podatkiem VAT, przy umowie przedwstępnej mogą pojawić się następujące opłaty dodatkowe:
- Wypisy aktu notarialnego – od 6 zł za stronę plus VAT (każda strona zwykle otrzymuje jeden egzemplarz)
- Opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej – 150 zł (opcjonalnie, ale zdecydowanie zalecane)
- Opłata za wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej – 75 zł (po zawarciu umowy ostatecznej)
Kto ponosi koszty umowy przedwstępnej?
Podział kosztów umowy przedwstępnej między kupującym a sprzedającym nie jest uregulowany przepisami prawa i zależy od ustaleń między stronami. W praktyce najczęściej spotyka się następujące rozwiązania:
- Koszty ponosi w całości kupujący – najczęstsze rozwiązanie, gdyż to kupujący zwykle inicjuje zabezpieczenie transakcji
- Koszty ponosi w całości sprzedający – rzadziej spotykane, chyba że sprzedającemu szczególnie zależy na transakcji
- Koszty są dzielone po połowie między kupującym a sprzedającym – rozwiązanie kompromisowe, stosowane gdy obie strony są jednakowo zainteresowane zabezpieczeniem transakcji
Kwestia podziału kosztów powinna być jednoznacznie określona przed podpisaniem umowy i może stanowić element negocjacji między stronami.
Korzyści z zawarcia umowy przedwstępnej u notariusza
Choć zawarcie umowy przedwstępnej u notariusza generuje dodatkowe koszty, zapewnia szereg istotnych korzyści, które często przewyższają poniesione wydatki:
- Większe bezpieczeństwo prawne – notariusz jako osoba zaufania publicznego gwarantuje, że umowa jest zgodna z prawem i zabezpiecza interesy obu stron
- Możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej – w przypadku umowy w formie aktu notarialnego można skutecznie zmusić oporną stronę do finalizacji transakcji
- Możliwość wpisania roszczenia do księgi wieczystej – co skutecznie zabezpiecza kupującego przed sprzedażą nieruchomości innej osobie lub jej obciążeniem (np. hipoteką)
- Profesjonalne doradztwo prawne – notariusz wyjaśni stronom konsekwencje prawne zawieranej umowy, zweryfikuje stan prawny nieruchomości i pomoże uniknąć potencjalnych problemów
- Pewność co do treści umowy – notariusz zadba o to, by umowa zawierała wszystkie niezbędne elementy i była sformułowana w sposób precyzyjny, eliminujący ryzyko różnych interpretacji
Podsumowanie
Umowa przedwstępna zakupu mieszkania u notariusza to inwestycja w bezpieczeństwo transakcji, która zwykle kosztuje od kilkuset do około tysiąca złotych (dla mieszkań o przeciętnej wartości). Choć można zawrzeć umowę przedwstępną w zwykłej formie pisemnej i zaoszczędzić na kosztach notarialnych, forma aktu notarialnego zapewnia znacznie silniejszą ochronę prawną i możliwość skutecznego dochodzenia swoich praw w przypadku problemów.
Decydując o formie umowy przedwstępnej, warto patrzeć nie tylko na koszty, ale przede wszystkim na bezpieczeństwo całej transakcji. Przy zakupie nieruchomości, która dla większości osób stanowi najpoważniejszą inwestycję życia, dodatkowy wydatek na profesjonalną obsługę prawną może uchronić przed znacznie poważniejszymi stratami finansowymi i emocjonalnymi w przyszłości. Pamiętajmy, że koszt notarialnej umowy przedwstępnej to zazwyczaj mniej niż 0,2% wartości kupowanego mieszkania – niewielka cena za spokój ducha i pewność, że nasza inwestycja jest odpowiednio zabezpieczona.