Zakup nieruchomości to jeden z najważniejszych momentów w życiu wielu osób. Oprócz ceny samego mieszkania, nabywca musi liczyć się z dodatkowymi kosztami, w tym opłatami notarialnymi. Znajomość tych kosztów i wiedza o tym, kto je ponosi, pozwala uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek finansowych podczas finalizacji transakcji. W tym artykule wyjaśniamy, jakie opłaty notarialne towarzyszą zakupowi mieszkania oraz kto jest zobowiązany do ich uiszczenia.
Czym są koszty notarialne przy zakupie mieszkania?
Koszty notarialne to ogół opłat związanych z zawarciem umowy kupna-sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego. Składają się na nie:
Taksa notarialna – wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, którego wysokość jest regulowana prawnie i zależy od wartości transakcji.
Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – wynosi 2% wartości rynkowej nieruchomości, jednak nie dotyczy zakupu mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny) ani pierwszego zakupu mieszkania z rynku wtórnego, jeśli spełnione są warunki zwolnienia.
Opłata sądowa – związana z wpisem prawa własności do księgi wieczystej.
Wypisy aktu notarialnego – dodatkowe kopie dokumentu, które są niezbędne dla różnych instytucji, takich jak bank kredytujący czy urząd skarbowy.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości, maksymalne stawki taksy notarialnej są ściśle określone i zależą od wartości transakcji, np. przy transakcji do 3000 zł taksa wynosi 100 zł, a powyżej 60 000 zł taksa wynosi 1010 zł + 0,4% od nadwyżki ponad 60 000 zł.
Kto ponosi koszty notarialne – zasady ogólne
W polskim prawie nie ma jednoznacznych przepisów, które określałyby, kto musi pokryć koszty notarialne przy zakupie mieszkania. Obowiązuje zasada swobody umów, co oznacza, że strony mogą same ustalić, kto i w jakiej części pokryje te wydatki.
Jednak w praktyce wykształciły się pewne zwyczaje:
- Taksa notarialna – najczęściej dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego.
- Podatek PCC – zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek zapłaty spoczywa na kupującym.
- Opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – zazwyczaj ponosi ją kupujący, gdyż to on jest zainteresowany jak najszybszym uregulowaniem swojego prawa własności.
- Wypisy aktu notarialnego – każda ze stron płaci za swoje wypisy.
Koszty notarialne na rynku wtórnym
Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym (od osoby prywatnej) koszty notarialne mogą być znaczące. W tym przypadku najczęściej stosuje się następujący podział:
- Kupujący ponosi koszty podatku PCC (2% wartości nieruchomości), opłaty sądowej za wpis do księgi wieczystej (200 zł za wpis prawa własności) oraz połowę taksy notarialnej.
- Sprzedający pokrywa drugą połowę taksy notarialnej oraz ewentualne koszty wypisów potrzebnych do rozliczenia podatkowego.
Przykład: Przy zakupie mieszkania o wartości 400 000 zł na rynku wtórnym, kupujący może zapłacić około 10 000-12 000 zł dodatkowych kosztów, z czego większość stanowi podatek PCC (8 000 zł). Pozostałe koszty to połowa taksy notarialnej (około 1 600 zł), opłata sądowa (200 zł) oraz wypisy (około 200-300 zł).
Koszty notarialne przy zakupie od dewelopera
Zakup mieszkania od dewelopera (rynek pierwotny) wiąże się z nieco innymi kosztami:
- Nie występuje podatek PCC, co znacząco obniża całkowite koszty transakcji.
- Taksa notarialna jest naliczana, ale często deweloperzy negocjują niższe stawki z notariuszami ze względu na dużą liczbę transakcji.
- Kupujący ponosi koszty wpisu do księgi wieczystej oraz ustanowienia hipoteki, jeśli korzysta z kredytu.
Warto wiedzieć: Przy zakupie mieszkania od dewelopera, całkowite koszty notarialne są zazwyczaj o 50-70% niższe niż przy zakupie na rynku wtórnym, głównie ze względu na brak podatku PCC. Na przykład, przy mieszkaniu wartym 400 000 zł, całkowite koszty notarialne mogą wynieść około 3 000-4 000 zł.
Kto wybiera i umawia notariusza?
W praktyce wybór notariusza często należy do kupującego, ponieważ to on ponosi większość kosztów transakcji. Jednak decyzja ta powinna być uzgodniona z drugą stroną. Niektórzy sprzedający, zwłaszcza deweloperzy, mogą mieć preferowanych notariuszy, z którymi współpracują.
Warto porównać oferty kilku kancelarii notarialnych, gdyż mogą one stosować różne stawki w granicach dozwolonych przez prawo. Różnice w kosztach mogą sięgać nawet kilkuset złotych. Dobrą praktyką jest telefoniczny kontakt z 3-4 kancelariami i zapytanie o wycenę dla konkretnej transakcji.
Jak obniżyć koszty notarialne?
Istnieje kilka sprawdzonych sposobów na zmniejszenie wydatków związanych z opłatami notarialnymi:
- Negocjowanie stawek – notariusze mają pewną swobodę w ustalaniu swoich stawek, więc warto negocjować, szczególnie przy droższych nieruchomościach. Można zaoszczędzić nawet 10-15% na taksie notarialnej.
- Skorzystanie ze zwolnień podatkowych – np. zwolnienie z PCC przy pierwszym zakupie mieszkania (o powierzchni do 50 m² i wartości do 1 mln zł). To pozwala zaoszczędzić pełne 2% wartości nieruchomości.
- Wybór odpowiedniego notariusza – kancelarie w mniejszych miejscowościach często oferują niższe stawki niż te w centrach dużych miast. Różnica może wynosić nawet 20-30%.
- Ustalenie z góry podziału kosztów – jasne określenie w umowie przedwstępnej, kto i jakie koszty ponosi, może zapobiec nieporozumieniom i pozwolić lepiej zaplanować wydatki.
Podsumowanie
Koszty notarialne stanowią istotny element budżetu przy zakupie mieszkania. Chociaż prawo nie określa jednoznacznie, kto powinien je ponosić, w praktyce większość opłat przypada kupującemu. Warto zarezerwować dodatkowo około 2-3% wartości nieruchomości na pokrycie wszystkich kosztów notarialnych przy zakupie na rynku wtórnym oraz około 1% przy zakupie od dewelopera.
Pamiętaj, że:
- Podział kosztów można negocjować i ustalić w umowie przedwstępnej
- Zakup na rynku pierwotnym (od dewelopera) wiąże się z niższymi opłatami notarialnymi
- Istnieją legalne sposoby na obniżenie kosztów, np. przez zwolnienia podatkowe
- Warto poprosić notariusza o dokładną wycenę przed finalizacją transakcji
Przed finalizacją transakcji warto dokładnie zapoznać się z wszystkimi opłatami i ustalić ich podział, aby uniknąć niespodzianek finansowych w dniu podpisania aktu notarialnego. Świadome planowanie budżetu transakcji pozwoli ci spokojnie cieszyć się nowym mieszkaniem bez niepotrzebnego stresu finansowego.