Najem okazjonalny to specyficzna forma wynajmu nieruchomości, która zapewnia wynajmującemu znacznie większą ochronę prawną niż standardowa umowa najmu. Wizyta u notariusza stanowi kluczowy element tego procesu, skutecznie zabezpieczając interesy obu stron. W tym artykule wyjaśniamy, czym dokładnie jest umowa najmu okazjonalnego, jakie dokumenty należy przygotować przed wizytą u notariusza oraz jakie są najważniejsze aspekty tej formy najmu, które warto znać.
Czym jest najem okazjonalny i kiedy warto go stosować?
Najem okazjonalny to szczególny rodzaj umowy najmu lokalu mieszkalnego, precyzyjnie uregulowany w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest przeznaczony wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Największą zaletą tej formy najmu jest znacznie uproszczona procedura eksmisji w przypadku pojawienia się problemów z najemcą, co daje właścicielowi poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad swoją nieruchomością.
Warto rozważyć tę formę najmu, gdy:
- Wynajmujemy mieszkanie po raz pierwszy i obawiamy się potencjalnego ryzyka
- Mieliśmy wcześniej negatywne doświadczenia z nieuczciwymi najemcami
- Zależy nam na szybkiej możliwości odzyskania lokalu w razie pojawienia się problemów
- Planujemy wynajem krótko- lub średnioterminowy (pamiętając, że umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat)
Najem okazjonalny wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od podpisania umowy. Jest to obowiązek wynajmującego, którego niedopełnienie skutkuje utratą okazjonalnego charakteru umowy.
Dokumenty wymagane do zawarcia umowy najmu okazjonalnego
Przed wizytą u notariusza należy starannie przygotować komplet dokumentów. Ich kompletność i poprawność są fundamentalne dla ważności całej procedury i późniejszej skuteczności umowy:
Dokumenty podstawowe
Do podstawowych dokumentów, które należy przygotować, należą:
- Dowody osobiste obu stron (lub paszporty w przypadku cudzoziemców)
- Aktualny odpis z księgi wieczystej nieruchomości (nie starszy niż 3 miesiące)
- Dokument potwierdzający prawo własności lokalu (akt notarialny, umowa darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku itp.)
- Projekt umowy najmu okazjonalnego (warto przygotować go wcześniej, najlepiej po konsultacji z prawnikiem)
Dokumenty specyficzne dla najmu okazjonalnego
Oprócz standardowych dokumentów, najem okazjonalny wymaga również:
- Oświadczenia najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu w określonym terminie
- Wskazania przez najemcę konkretnego adresu lokalu zastępczego, do którego będzie mógł się przeprowadzić w przypadku eksmisji
- Pisemnego oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy w razie konieczności
Te dokumenty stanowią fundament skuteczności najmu okazjonalnego i to właśnie one muszą być poświadczone notarialnie, gwarantując prawną wykonalność umowy.
Rola notariusza w procesie zawierania umowy najmu okazjonalnego
Wizyta u notariusza stanowi niezbędny element procedury najmu okazjonalnego. Notariusz pełni kilka kluczowych funkcji, które zapewniają prawną skuteczność całego procesu:
- Sporządza oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego
- Dokładnie weryfikuje tożsamość wszystkich stron umowy
- Sprawdza poprawność i kompletność przedstawionych dokumentów
- Szczegółowo wyjaśnia stronom skutki prawne podpisywanych dokumentów
- Nadaje dokumentom odpowiednią moc prawną
Warto podkreślić, że sama umowa najmu okazjonalnego nie musi być sporządzana w formie aktu notarialnego – wystarczy zwykła forma pisemna. Notarialne musi być jedynie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, co stanowi kluczowy element zabezpieczający interesy wynajmującego.
Koszty związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego u notariusza
Koszt wizyty u notariusza w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji wynosi zwykle od 200 do 400 złotych, w zależności od regionu i kancelarii notarialnej. Na całkowity koszt składają się:
- Taksa notarialna za sporządzenie aktu notarialnego (zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości)
- Podatek VAT (23% od taksy notarialnej)
- Opłaty za wydanie wypisów aktu notarialnego (zazwyczaj potrzebny jest co najmniej jeden egzemplarz dla wynajmującego)
Zgodnie z przyjętą praktyką, koszty wizyty u notariusza zazwyczaj ponosi najemca, choć nie jest to uregulowane prawnie i strony mogą ustalić to inaczej w umowie. Warto jasno określić tę kwestię przed podpisaniem dokumentów, aby uniknąć nieporozumień.
Najczęstsze błędy i problemy związane z najmem okazjonalnym
Przy zawieraniu umowy najmu okazjonalnego warto świadomie unikać typowych błędów, które mogą podważyć jej ważność lub skuteczność:
- Brak zgłoszenia do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od podpisania – powoduje, że umowa automatycznie traci charakter najmu okazjonalnego i staje się zwykłą umową najmu
- Nieprawidłowe oświadczenie o poddaniu się egzekucji – musi być sporządzone w formie aktu notarialnego, a nie zwykłego oświadczenia
- Fikcyjny lokal zastępczy – sąd może zakwestionować wykonalność umowy, jeśli okaże się, że wskazany lokal zastępczy nie istnieje lub jego właściciel nie wyraził faktycznej zgody na przyjęcie najemcy
- Zawieranie umowy przez osoby prowadzące działalność w zakresie wynajmu – najem okazjonalny jest dostępny wyłącznie dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej w tym zakresie
- Przekroczenie maksymalnego okresu najmu – umowa nie może być zawarta na okres dłuższy niż 10 lat, w przeciwnym razie traci charakter okazjonalny
Umowa najmu okazjonalnego bez notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji jest ważna jako umowa, ale traci swój okazjonalny charakter, stając się zwykłą umową najmu, bez uproszczonej procedury eksmisyjnej.
Podsumowanie
Najem okazjonalny to niezwykle korzystne rozwiązanie dla właścicieli mieszkań, którzy pragną mieć większą kontrolę nad swoją nieruchomością i skutecznie zabezpieczyć się przed problemami z nieuczciwymi najemcami. Kluczowe elementy tej formy najmu, które zapewniają jej wyjątkowy charakter, to:
- Notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, które znacząco przyspiesza proces odzyskania lokalu
- Wskazanie realnego lokalu zastępczego, co eliminuje problem zapewnienia lokalu socjalnego przez gminę
- Obowiązkowe zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od jej podpisania
- Ograniczenie czasowe do maksymalnie 10 lat trwania umowy
Choć procedura zawarcia umowy najmu okazjonalnego jest nieco bardziej złożona niż w przypadku zwykłego najmu, korzyści w postaci uproszczonej procedury eksmisyjnej i znacznie większego bezpieczeństwa prawnego czynią ją niezwykle atrakcyjną opcją dla właścicieli nieruchomości. Właściwe przygotowanie dokumentów i dopełnienie wszystkich formalności, w tym wizyty u notariusza, zapewnia spokój i bezpieczeństwo przez cały okres trwania najmu.